Revolución vertical: La apuesta multinivel de para optimizar la logística urbana
El mercado inmobiliario e industrial en la región experimenta un giro hacia la densificación vertical debido a la escasez y el elevado costo del suelo en zonas estratégicas.
(M&T)-. Impulsado por la demanda de soluciones de «última milla», el aumento en los costos del suelo urbano y el dinamismo comercial regional, el desarrollo de naves industriales está migrando de los esquemas horizontales hacia complejos verticales de alta complejidad constructiva.
Según detalló el ingeniero Diego Flores, CEO de la desarrolladora Idea Central, en entrevista para el podcast de Mercados y Tendencias, el mercado de parques industriales y bodegas en el país se estructura actualmente en tres nichos principales:
Grandes corporaciones: Empresas de gran escala que migran a la periferia urbana por precio de suelo, buscando contratos de arrendamiento a largo plazo.
Empresas medianas en expansión: Negocios que iniciaron alquilando y que, tras crecer con la economía, compran metraje mediante crédito bancario o leasing, ubicándose cerca de su personal o sus dueños.
Bodegas de última milla: Instalaciones céntricas para pymes que requieren despachar mercancías en cuestión de horas para responder al consumidor.
Vea la entrevista completa:
El valor del suelo y las bodegas multinivel
El encarecimiento de la tierra ha sido el detonante para edificar bodegas en vertical. En zonas como El Naranjo, mientras los primeros proyectos pagaban US$105 por vara cuadrada, los recientes superan los US$400 por vara, imposibilitando desarrollar proyectos de un solo nivel en áreas céntricas.
Ante este desafío, la industria ha innovado con conceptos multinivel. Entre los desarrollos de Idea Central destacan:
Logística Aurora: Cercano al aeropuerto, integra bodegas a nivel de tierra, estructuras de dos niveles con losa de concreto y un edificio industrial multinivel.
Central Liberación: Ubicado en la Montúfar (antiguo centro comercial El Mol), ofrece seis niveles de bodegas más un nivel de sótanos. El proyecto sobrepasó el 50% de colocación en su primer mes de venta.
Técnicamente, estas obras implican estructuras sumamente robustas. Central Liberación incorpora una rampa helicoidal diseñada para soportar el ascenso de camiones de 10 toneladas hacia los niveles superiores.
Corredores clave y potencial regional
Junto con la franja sur (Amatitlán, Palín y Villa Nueva, ligada a Puerto Quetzal y donde la firma edifica 40.000 m2 para renta), Carretera al Salvador emergió como un polo relevante por la concentración demográfica en Fraijanes, Villa Canales y Santa Catarina Pinula.
Asimismo, Guatemala destaca como centro de redistribución regional gracias a precios por metro cuadrado más accesibles que en El Salvador u Honduras. Para potenciar este flujo, la firma construirá una Zona de Desarrollo Económico Especial Pública (ZDEEP) en el complejo CAES.
El reto de la tramitología
El mayor obstáculo operacional del sector radica en los tiempos de tramitación de licencias, los cuales demoran entre uno y dos años ante múltiples entidades gubernamentales, encareciendo un negocio de naturaleza financiera.
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