Infraestructura logística en Guatemala: La evolución hacia complejos verticales y la estrategia de 'última milla'
- Luis Arevalo
- 30 ago
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Las dinámicas comerciales en Centroamérica atraviesan una transformación profunda. Impulsadas por las exigencias de inmediatez del consumidor final y los desafíos urbanos del tráfico, las soluciones inmobiliarias para la industria y el comercio se han visto obligadas a evolucionar.
(M&T)-. En entrevista exclusiva para Mercados & Tendencias, el ingeniero Diego Flores, CEO de la desarrolladora inmobiliaria Idea Central, analizó las tendencias que están marcando el paso en el sector, el surgimiento de la tipología de bodegas multinivel dentro del casco urbano y el peso estratégico que la región centroamericana está ganando en la atracción de inversiones.
Vea la entrevista completa:
Tres nichos de mercado que redefinen la demanda inmobiliaria
El panorama actual del desarrollo industrial e inmobiliario corporativo en el país ha dejado de ser uniforme. De acuerdo con el análisis de Idea Central, la demanda de espacios de almacenamiento se ha segmentado en tres perfiles con necesidades y ubicaciones muy específicas:
Empresas corporativas de gran escala: Organizaciones que buscan metrajes masivos y cuya prioridad operativa es el costo por metro cuadrado. Este segmento tiende a instalarse en las periferias urbanas y busca esquemas de arrendamiento a largo plazo.
Empresas en proceso de consolidación y expansión: Compañías de mediano y gran tamaño que iniciaron alquilando metrajes y que, tras experimentar un crecimiento sostenido impulsado por la pujanza de la economía local y regional, dieron el paso hacia la compra de sus propios inmuebles mediante esquemas de financiamiento a largo plazo o leasing. Este perfil busca ubicar sus instalaciones estratégicamente cerca de su masa laboral o de sus oficinas corporativas.
Pymes y centros de despacho de 'última milla': Pequeñas y medianas empresas en fase de arranque, o corporaciones consolidadas que requieren puntos de distribución periféricos o céntricos para garantizar entregas ágiles y responder al comercio electrónico.
El surgimiento de las bodegas multinivel en el corazón urbano
El crecimiento acelerado de las áreas urbanas ha encarecido significativamente el valor de la tierra en ubicaciones estratégicas. Esta variable económica imposibilita el desarrollo de complejos de un solo nivel sin trasladar costos inviables al usuario final, forzando una evolución en la tipología constructiva hacia la verticalidad.
"Lo que nos ha impulsado a tener que ir a bodega multinivel es el valor de la tierra. Para dar un ejemplo, en El Naranjo, en el primer proyecto que hicimos pagamos $105 la vara cuadrada y en el último complejo de bodegas que estamos actualmente construyendo pagamos casi $400 la vara. Es un diferencial muy grande... por ello es imposible trabajar en un solo nivel, no salen los números."— Diego Flores, CEO de Idea Central.
Este incremento en el valor del suelo derivó en el diseño de complejos multinivel dentro de las ciudades, optimizando el uso del terreno y permitiendo la convergencia de diversas soluciones logísticas en una sola estructura. Proyectos pioneros integran en un mismo espacio bodegas a nivel de piso con techos convencionales, estructuras de dos niveles con losas de concreto para almacenamiento pesado y verdaderos edificios industriales multinivel conectados mediante rampa.
Para hacer operativas estas edificaciones verticales y adaptarlas a las demandas pesadas de la industria, las especificaciones ingenieriles deben superar los estándares residenciales u oficinistas.
"Es una estructura súper robusta. En el caso de Central Liberación, el último proyecto, tiene una rampa helicoidal que sube a todas las bodegas. Se puede subir un camión de 10 toneladas hasta su bodega. Es una construcción súper pesada y muy cara, muchísimo más cara que un edificio de apartamentos, pero el valor de la tierra y las ubicaciones lo ameritan."— Diego Flores, CEO de Idea Central.
Desafíos operativos y la visión regional de Guatemala
La densificación del tráfico urbano se ha convertido en un catalizador crucial para la adopción de bodegas de 'última milla'. La necesidad operativa de cumplir con plazos de entrega reducidos a una o dos horas ha obligado a las empresas a descentralizar su inventario y acercarlo a los principales corredores habitacionales y comerciales de la ciudad.
Corredores como Carretera al Salvador, históricamente identificados como zonas residenciales, se han consolidado como polos logísticos atractivos debido a la alta concentración de fuerza laboral y a su conexión de paso hacia el resto de la región.
En el contexto regional, Guatemala destaca por su posición competitiva en costos y escala de mercado frente a sus vecinos centroamericanos.
"Si nos comparamos con Centroamérica, realmente en Guatemala somos los pioneros... Guatemala es más o menos tres veces el tamaño de la economía de El Salvador y más o menos dos veces la de Honduras. Con ello, la mayoría de importaciones vienen a Guatemala y desde aquí se distribuyen hacia El Salvador y Honduras."— Diego Flores, CEO de Idea Central.
A pesar del dinamismo del sector inmobiliario industrial y la oportunidad estratégica para captar flujos comerciales regionales, el desarrollo de este tipo de proyectos en el país enfrenta cuellos de botella transversales. Los desarrolladores señalan que el principal desafío para acelerar la oferta radica en la complejidad y los tiempos de la tramitología de licencias de construcción y permisos ambientales, los cuales pueden extenderse de uno a dos años, encareciendo los procesos financieros y de planificación ejecutiva en el sector.
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